Квартиру назад уже не отыграть? Верховный суд переписал правила борьбы с мошенниками
После громких афер с недвижимостью Верховный Суд объяснил, когда сделку действительно можно отменить, а когда — уже нет
фото: Наталия Губернаторова
Историй, когда человек за несколько часов лишался квартиры, в последние годы стало столько, что они перестали удивлять. Россиянам звонят якобы из спецслужб, убеждают срочно продать жилье ради «спасения денег», заставляют подписывать документы, переводить средства на «безопасные счета». Их — десятки, если на сотни тысяч…
Начинаются долгие судебные процессы, где сталкиваются оба потерпевших: обманутый мошенниками продавец и добросовестный покупатель, который честно заплатил деньги и ничего не получил.
Верховный Суд попытался поставить точку в этой коллизии.
Президиум Верховного суда утвердил большой обзор судебной практики по спорам о сделках с жильем. В документ вошли правовые позиции, сформированные за последние годы. По сути, это инструкция для всех российских судов: как рассматривать подобные дела и где заканчивается человеческая трагедия и начинается Право.
Мотивы больше не спасут
один из самых важных выводов касается ситуации, когда человек говорит: «Я понимал, что подписываю договор о продаже квартиры, но думал о том, что участвую в спецоперации».
Такой аргумент больше не считается достаточным.
«Если продавец осознавал, что подписывает договор купли-продажи квартиры, но действовал под влиянием ложных обещаний или собственных заблуждений о последствиях сделки, одного этого уже недостаточно, чтобы признать договор недействительным».
Иными словами, Суд будет выяснять не то, почему человек решил продать квартиру, а понимал ли он, что именно делает», — комментирует правозащитник Матвей Гончаров из Фонда поддержки пострадавших от преступлений.
Добросовестный покупатель наконец получил защиту
После серии громких дел многие покупатели оказались в крайне тяжелой ситуации. Даже честно приобретенная квартира перестала казаться надежной собственностью: спустя месяцы или годы сделку можно было попытаться оспорить.
Теперь Верховный Суд фактически подтвердил: если покупатель вел себя добросовестно, проверил документы, лично общался с продавцом и не мог знать о действиях мошенников, его права должны защищаться.
Доказывать обратное придется уже продавцу.
Для рынка недвижимости это, пожалуй, одна из самых важных новостей последних лет.
Психическое дела, когда продавец ссылался на то, что в момент подписания договора не осознавал значения своих действий.
И здесь Верховный Суд занял довольно жесткую позицию.
«Теперь недостаточно представить справку о диагнозе или рассказать о психической болезни. Необходимо доказать, что именно в момент сделки человек действительно не мог понимать происходящее.
Причем если истец отказывается проходить назначенную судом психиатрическую экспертизу, это может стать основанием для отказа в иске.
Важно и другое разъяснение: само по себе наличие психического люди годами находятся в ремиссии, работают, принимают решения и полностью контролируют свою жизнь. Поэтому каждую ситуацию Суд обязан оценивать индивидуально», — продолжает Матвей Гончаров.
Если квартиру вернули — деньги тоже должны вернуть
Иногда Суд признавал сделку недействительной, квартира возвращалась прежнему владельцу, но вопрос о судьбе денег покупателя оставался открытым. Верховный Суд напомнил очевидную вещь: так быть не должно.
Если сделка отменяется, стороны должны вернуть друг другу все полученное. То есть продавец получает квартиру, а покупатель — свои деньги.
Односторонняя реституция признана незаконной.
Когда мошенники действовали через третьих лиц
Следующее важное изменение касается случаев, когда человека обманули телефонные мошенники.
Если покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец находится под влиянием преступников, отменить сделку только по одному этому основанию будет нельзя.
Исключение возможно лишь тогда, когда удастся доказать, что покупатель сам участвовал в обмане либо должен был понимать происходящее.
Будет ли теперь защита у продавцов?
Однозначно — да.
Верховный Суд отдельно напомнил о механизме, которым многие собственники до сих пор не пользуются.
Любой владелец жилья может заранее подать заявление в Росреестр о запрете регистрационных действий без своего личного участия. Если такая отметка внесена в ЕГРН, оформить сделку по доверенности или с использованием поддельных документов значительно сложнее.
Для многих это может стать простой, но эффективной страховкой.
Обзор Верховного суда действительно закрывает многие лазейки, которыми пользовались мошенники. Покупатели получают больше гарантий, суды — более понятные правила, а количество противоречивых решений, вероятно, уменьшится.
Но есть проблема, которую ни один закон
Телефонные мошенники сегодня взламывают не компьютеры, а человеческую людей добровольно продавать квартиры, переводить деньги, диктовать коды из СМС и искренне верить, что тем самым спасают свои накопления или помогают государству.
Поэтому даже самые совершенные судебные механизмы начинают работать слишком поздно — тогда, когда квартира уже продана, деньги исчезли, а человек пытается доказать в суде, что несколько месяцев назад находился под мощнейшим психологическим давлением.
Именно поэтому, как считает эксперт, все чаще приходится говорить о том, что бороться нужно не только законами, но и массовым обучением людей распознавать манипуляции. «Потому что мошенники меняют свои схемы быстрее, к сожалению, чем успевают меняться нормативные акты»
А значит, главной защитой по-прежнему остается не только закончеловека вовремя остановиться и положить телефонную трубку.
Похожие записи
Об авторе UrbanNews
