«А вместо дома — кот в мешке»: новый закон позволит усилить контроль в загородном строительстве

С первого марта вступил в силу новый закон</span: теперь, если заказчик собирается построить дом с использованием ипотечных средств, деньги в обязательном порядке сначала поступят на эскроу-счет банка и будут находиться там вплоть до регистрации права собственности на новый дом. По мнению юриста Ирины ДРОЗДОВОЙ, эти новшества позволят усилить контроль за качеством работ и соблюдением сроков в загородном строительстве. Вот только цены на дома при этом могут взлететь до небес.

фото: ensonhaber

тестовый баннер под заглавное изображение

— Первого марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон</span от 22.07.24 г. «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». С чем это связано?

— Для начала хочу напомнить, что эскроу-счета использовали и раньше в ИЖС, когда заказчик и застройщик заключали договор долевого участия. А теперь их можно применять, если дом строится по договору подряда.

— А в чем разница?

— Если вы заключаете договор долевого участия, значит, сторонами будете вы — участник долевого строительства — и тот, кто обязуется построить, — застройщик. В этом варианте счет эскроу обязателен. При оформлении договора подряда между заказчиком и подрядчиком счет эскроу не всегда обязателен. За исключением тех случаев, когда гражданин использует ипотеку на строительство дома, тогда эскроу обязателен. Иначе <span class="wp-tooltip" title="кредитно-финансовая организация которая сосредоточивает временно свободные денежные средства (вклады) предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов ссуд) посредничает во взаимных платежах и расчетах межд ее просто не согласует.

— Что тогда принципиально нового появится для тех, кто занимается строительством индивидуальных домов?

— деньги клиента будут размещены на специальном банковском счете, и подрядчик не сможет ими воспользоваться до предоставления сведений о регистрации права собственности на дом, кроме того, заказчик сможет получить их обратно, если подрядчик не выполнит свои обязательства.

— В каком банке должен быть открыт счет эскроу?

— Это может быть только уполномоченный <span class="wp-tooltip" title="кредитно-финансовая организация которая сосредоточивает временно свободные денежные средства (вклады) предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов ссуд) посредничает во взаимных платежах и расчетах межд. После подписания договора подряда клиент вносит деньги на счет эскроу. Чаще всего это <span class="wp-tooltip" title="кредитно-финансовая организация которая сосредоточивает временно свободные денежные средства (вклады) предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов ссуд) посредничает во взаимных платежах и расчетах межд, который выдал подрядчику на строительство. Если же компания строит на свои средства, тогда <span class="wp-tooltip" title="кредитно-финансовая организация которая сосредоточивает временно свободные денежные средства (вклады) предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов ссуд) посредничает во взаимных платежах и расчетах межд выбирают по согласованию сторон заказчик и подрядчик.

— А если ни заказчик, ни подрядчик не хотят использовать эскроу-счет?

— Применение эскроу-счетов в госпрограммах поддержки обязательно. То есть человек не сможет получить льготную «Семейную ипотеку» или ипотеку для IT-специалистов на строительство частного дома, если откажется от размещения средств для оплаты работ по договору подряда на счете эскроу.

— Но <span class="wp-tooltip" title="кредитно-финансовая организация которая сосредоточивает временно свободные денежные средства (вклады) предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов ссуд) посредничает во взаимных платежах и расчетах межд может обанкротиться.

— Счета эскроу открывают только в тех финансовых организациях, которые имеют достаточный кредитный рейтинг, кроме того, средства для постройки дома, размещенные на эскроу-счете, будут застрахованы в пределах 10 млн рублей.

— Но дом может стоить и дороже…

— Увы, в данном случае сумма страхового покрытия ограничивается 10 млн рублей.

— Какие же преимущества дает гражданам применение этого новшества?

— Прежде всего заказчик получает Право отказаться от продолжения строительства и вернуть средства со счета эскроу, оплатив подрядчику его затраты на использованные материалы и выполненные работы.

— В каком случае возможен односторонний отказ заказчика от договора?

— например, если подрядчик долгое время не приступает к работам или явно их затягивает. Допустим, в договоре стоял срок окончания работ — июль, вы приехали на участок в августе, а там еще даже не начинали котлован копать. Поэтому очень важно в договоре подробно прописать все виды работ, этапы и сроки их окончания. В этом случае вы как заказчик сможете не только вернуть свои деньги, но и предъявить убытки подрядчику.

— Это касается только тех домов, которые строительная компания возводит с нуля, или быстровозводимых тоже?

— Вы можете сами приобрести домокомплект и передать его подрядчику, просто в этом случае в договор подряда стоимость комплекта не включается.

— Какую задержку по срокам можно считать уже критичной, чтобы предъявить претензии подрядчику?

— Срок строительства, разумеется, не безграничен. В законе указан срок депонирования средств на счете после окончания строительства — не более 6 месяцев с даты окончания строительства. Если в договоре указан срок строительства 2 года, к нему прибавляется еще полгода, значит, через 2,5 года вы должны получить Право собственности на новый дом. Если же к этой дате стройка еще не закончена, то фиксируются нарушения договора подряда, и деньги возвращаются гражданину, либо по соглашению сторон срок строительства должен быть изменен.

— Есть еще одна проблема у тех, кто решился на постройку собственного дома: первоначальная смета часто меняется, причем, как правило, в сторону увеличения. Новый закон</span регулирует этот вопрос?

— Да, если вы заключили с подрядчиком договор и открыли счет эскроу, то стоимость дома будет зафиксирована в договоре и ее можно изменить только по соглашению сторон, при этом необходимо будет еще уведомить об этом <span class="wp-tooltip" title="кредитно-финансовая организация которая сосредоточивает временно свободные денежные средства (вклады) предоставляет их во временное пользование в виде кредитов (займов ссуд) посредничает во взаимных платежах и расчетах межд.

Также есть несколько важных юридических нюансов, о которых нужно знать, если вы хотите взять ипотеку для постройки дома.

Первое: земельный участок под дом должен быть оформлен в Собственность или предоставлен в аренду (безвозмездное пользование) для приобретения права собственности на построенный на нем дом. Это важно, иначе ипотеку на ИЖС не дадут.

Второе: строительство могут вести только юридические лица или ИП, которые включены в Единую информационную систему жилищного строительства, по-другому — Единый реестр застройщиков. В этой системе они не просто регистрируются, они должны размещать там информацию о себе и об объектах, которые возводят. На этом ресурсе есть открытая часть, которая доступна всем: информация о подрядчике, о проектах домов и финансирующих банках. В закрытой части добавляется информация о земельном участке, заказчике и его договоре.

— То есть просто нанять бригаду рабочих, как это делают большинство дачников, или построить дом вместе с родственниками и знакомыми теперь уже нельзя?

— Если вы собираетесь брать на постройку дома ипотеку, то воспользоваться услугами какой-нибудь компании «Рога и копыта» не удастся. А если строите за свои кровные, можете нанимать кого хотите.

— Все это хорошо, конечно, — контроль со стороны государства за индивидуальным строительством и то, что деньги заказчика будут храниться до регистрации права на дом на специальном счете, — но ведь строительным компаниям придется брать , пока они возводят объект. А это приведет к удорожанию их услуг.

— Совершенно верно. Поэтому правительство пошло на налоговые послабления для подрядчиков: с 1 апреля 2025 г. работы по договору подряда на строительство жилого дома с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС, что может быть привлекательным и для заказчика тоже.

— А кто должен регистрировать Право собственности на дом? С этим порой тоже возникает немало проблем.

— После подписания акта выполненных работ регистрацией может заниматься как будущий собственник дома, так и подрядчик либо уполномоченный орган. Поэтому в самом договоре важно определить способ регистрации права собственности. например, можно записать, что Право собственности регистрируется по заявлению уполномоченного органа, если ему направляются уведомления о начале и окончании строительства.

— А что это за орган?

— В законодательстве указаны два варианта — либо это орган власти субъекта РФ, либо орган местного самоуправления. Но в любом случае это орган, который уполномочен проводить строительный надзор. Если же строительство ведется без направления уведомлений в уполномоченный орган, Право собственности регистрируется по заявлению одной из сторон договора подряда.

Источник